پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

فهرست پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

فهرست:

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

فصل اول کلیات تحقیق... 1

مقدمه: 2

بیان مساله: 3

اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: 3

اهداف تحقیق: 5

اهداف فرعی: 5

هدف کاربردی: 5

سوالات تحقیق: 6

فرضیه های تحقیق: 6

فصل دوم مبانی نظری و سوابق تحقیق... 7

مقدمه: 8

قیمت مسکن و اهمیت آن: 8

تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌ 9

اهداف قیمت گذاری: 9

عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک.... 11

مراحل قیمت‌گذاری ملک.... 12

ابزارهای سنجش قیمت مسکن: 14

3- عوامل موثر بر بازار مسکن.. 18

سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه. 19

6-1- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا». 27

6-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا». 29

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: 36

نقش تسهیلات بانکی: 36

تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن.. 38

تغییرات قیمت نهاده های تولید. 39

وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها 39

تردید نسبت به آینده نرخ ارز 40

رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره 40

آشنایی با شهرستان بندرعباس: 41

1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس.... 42

1-1 تحولات کالبدی  شهر بندرعباس.... 42

2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس.... 46

3-1 بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس.... 46

4-1-بررسی و‌یژگی‌های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس.... 48

بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان‌های کشور طی سال‌های 85-1375  52

5-1-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375  54

6-1 پیش‌بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405.. 56

7-1 بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس.... 57

8-1-پیش‌بینی جمعیت در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی.. 58

9-1-پیش‌بینی جمعیت در افق طرح جامع مسکن استان هرمزگان.. 59

10-1 پیش‌بینی و برآورد مهاجرت در طی سال‌های آتی.. 59

2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس.... 62

1-2 وضعیت اقتصادی و الگوی مسکن.. 63

2-2 پراکندگی قیمت املاک مسکونی در شهر بندرعباس.... 63

3-2  شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس   64

4-2  جمع‌بندی و استخراج دیدگاه طرح‌های فرادست در ارتباط با اسکان کم‌درآمدها در شهر بندرعباس   72

1-4-2 جمع‌بندی نگرش‌های سطح کلان و میانی.. 72

2-4-2 جمع‌بندی سطح خرد. 74

سوابق و پیشینه تحقیق: 76

مدل پیشنهادی تحقیق: 81

فصل سوم روش شناسی تحقیق... 82

مقدمه: 83

روش و نوع تحقیق: 84

روش گردآوری اطلاعات: 84

ابزار گرداوری اطلاعات : 84

روش تجزیه و تحلیل داده ها: 85

فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها 86

مقدمه: 87

الف) توصیف دادهها : 87

آزمون فرضیه های تحقیق.. 95

آزمون فرصیه2: 97

آزمون فرصیه3: 99

آزمون فرصیه4: 101

آزمون فرصیه5 : 103

فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق... 106

مقدمه: 107

5-1- تبیین نتایج تحقیق: 107

5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: 110

5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: 111

5-2-2 پیشنهادات محقق: 111

5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: 116

5-5-مشکلات تحقیق: 117

نتیجه گیری : 118

منابع فارسی: 119

منابع لاتین: 125

فهرست جداول

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

جدول شماره 1 : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس.... 46

جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس.... 48

جدول شماره 3: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یک از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362.. 49

جدول شماره4 : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375.. 53

جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال‌های 85-1375  55

جدول شماره 6 : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال‌های 85-1375.. 57

جدول شماره 7 : شاخص‌های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال 1385.. 57

جدول شماره 8 : پیش‌بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی   58

جدول شماره 9 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست... 60

جدول شماره 10 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405.. 61

جدول شماره 11: پاره‌ای از شاخص‌های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری.. 62

جدول شماره 12 : شاخص تراکم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال 1385.. 64

جدول شماره 14 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405.. 67

جدول شماره 15: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه‌بندی و معابر پیشنهادی شارمند. 68

جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس.... 88

جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت... 88

جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس.... 90

جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن.. 91

جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) 92

جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن.. 93

جدول شماره 4-7: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط  به متغیرهای تحقیق.. 94

جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی.. 95

جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس.... 96

جدول شماره4-10:ضرائب... 96

جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی.. 97

جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس.... 98

جدول شماره4-13:ضرائب... 98

جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی.. 99

جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس.... 100

جدول شماره4-16:ضرائب... 100

جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی.. 101

جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس.... 102

جدول شماره4-19:ضرائب... 102

جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی.. 103

جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس.... 104

جدول شماره4-22:ضرائب... 104

جدول 4-23 : خلاصه  نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق.. 105

فهرست اشکال

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

شکل 2- نقشه بندرعباس.... 45

نقشه بندرعباس.... 54

نقشه بندرعباس.... 55

جدول شماره 13 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست... 66

منبع:

اتسلندر،پیتر(1391)، روش های تجربی پژوهش اجتماعی، مترجم بیژن کاظم نژاد،مشهد: انتشارات استان قدس رضوی.

- ازکیا، مصطفی(1392)، جامعه شناسی توسعه. تهران: موسسه نشر کلمه.

- اسف اوبرای (1390)، مهاجرت ، شهرنشینی و توسعه، مترجم فرهنگ ارشاد، تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.

- پوراحمد، احمد،(1390)، جغرافیا و ساخت شهر کرمان، انتشارات دفتر مرکزی جهاد دانشگاهی، تهران.

- تودارو ، مایکل(1392)، مهاجرت داخلی در کشورهای در حال توسعه،ترجمه مرتضی سرمدی، پروین رئیسی فرد؛تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.

- توسلی، محمود،(1388)، بافت قدیم مقدمه‌ای بر مسئله، خلاصه مقالات سمینار تداوم حیات در بافت قدیمی شهرهای ایران، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، تهران.

- حسامیان ، فرخ ، اعتماد ، گیتی ، حائری، محمد رضا ، 1391، شهر نشینی در ایران ، انتشارات آگاه ، چاپ پنجم

- سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح بهسازی و توسعه محدوده پشت شهر، مهندسین مشاور بینش و فن، 1383.

- سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح ساماندهی، بهسازی و نوسازی مشارکتی محله 600دستگاه بندرعباس،( برنامه راهبردی و طرح ساختاری)، مهندسین مشاور شارمند، 1383

- سرمدیان، فریدون،(1387)، ارزیابی اثرات توسعه بر محیط زیست استان تهران، مطالعات خاک شناسی، دانشگاه تهران، دانشکده محیط زیست.

- سلطان زاده، حسین،(1390)، مقدمه ای بر تاریخ شهر و شهر نشینی در ایران، نشر آبی، چاپ اول.

- سیادتی ، ماه فرید ، (1382) بررسی نقش طراحی محیط در انگیخت مردم به مشارکت در مناطق اسکان غیر رسمی . پایان نامه کارشناسی ارشد جامعه شناسی ،دانشگاه تهران.

- شکویی، حسین(1384)، دیدگاههای نو در جغرافیای شهری. تهران: انتشارات سمت.

- طرح جامع شهرستان بندرعباس ، (1389) مجری شرکت مشاوران آبان، کار فرما استانداری هرمزگان.

- عابدین درکوش، سعید(1388)، درامدی بر اقتصاد شهری، تهران: مرکز نشر دانشگاهی.

- عظیمی، ناصر( 1381)، پویش شهرنشینی و مبانی نظام شهری. مشهد نشر نیکا.

- فیندلی، سلی(1392)، برنامه ریزی مهاجرت داخلی، مترجم عبدالعلی لهسائی زاده، شیراز :انتشارات نوید.

- کلاته،محمد؛توسعه نابرابر مهاجرت،پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران،1371.

- مامفورد، لوئیز(1381)، جامعه مدنی در گذر زمان، ترجمه احمد عظیمی، تهران: خدمات فرهنگی رسا.

- مرکز امار ایران(1385)، سالنامه اماری استان هرمزگان ، تهران: مرکز امار ایران.

- مرکز امار ایران. نتایج تفضیلی سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1335،1345،1355،1365،1385. تهران: مرکز امار ایران.

- مشفق، محمود، بررسی شاخص های توسعه اقتصادی- اجتماعی و جمعیتی وجمعیت موثر بر مهاجرت از مناطق روستایی استان های ایران در دهه 75-1365، پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران، 1380.

- نراقی، یوسف(1390)، توسعه و کشورهای توسعه نیافته،تهران: شرکت سهامی انتشار.

- هاشمی، فضل الله،(1391)، حقوق شهری وقوانین شهر سازی، مرکزمطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی ایران.

- هدایت،محمود(1385)، مهاجرت های خارجی و علل و اثار ان در ایران.تهران: وزارت برنامه و بودجه.

- هنرور، نیلپر،(1380)، بررسی تحول قطعنامه­های مرمت شهری در ایران، فصلنامه عمران و بهسازی شهری، هفت شهر، شماره 3.

- هومن، ریچارد و یازسکی، آندرو،(1381)،  مبانی طراحی شهری، ترجمه راضیه رضازاده و مصطفی عباس زادگان، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، چاپ سوم.

- وزارت مسکن و شهرسازی،(1384)، دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوبه 16، 3 ، 84 تعاریف، ساختار، نوع، مرجع و مستندات قانونی مداخله در بافتهای فرسوده شهری.

شرکت نوسازان منطقه یک شهر تهران

شکوئی، حسین،(1385)، ‌اندیشه های نو در فلسفه جغرافیا،‌ انتشارات سازمان جغرافیایی و کارتوگرافی گیتا‌شناسی ،جلد اول، تهران.

شماعی، علی و پوراحمد، احمد،(1389)، بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا، انتشارات دانشگاه تهران، تهران.

شیعه، اسماعیل،(1380)، با شهر و منطقه در ایران ، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران.

طالبیان، محمد حسین،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.

کلهرنیا، بیژن،(1380)، تجربه های نوسازی و بهسازی بافت های قدیمی در کرمانشاه، نشریه هفت شهر،وزارت مسکن وشهر سازی، سا ل دوم، شماره سوم.

کلانتری، حسین و پوراحمد, احمد،(1384)، فنون و تجارب برنامه ریزی مرمت بافت تاریخی شهرها، ناشر پژوهشگاه علوم انسانی,فرهنگ و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی، تهران.

کوچک خوشنویس، احمد میرزا،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.

لاری بقل، کیانوش،(1380)، اصول طراحی فضای عمومی مطلوب در شهر، ماهنامه پژوهشی، آموزش، اطلاع رسانی شهرداریها، شماره 30، آبان.

محمودیان ، سعید (1389) ، اثرات توسعه فیزیکی شهر بندرعباس بر بافت قدیم و راهکارهای ساماندهی و احیای آن ، پایان نامه دکتری جامعه شناسی ، دانشگاه تهران .

مرتضوی ، علی،(1388)، روش های حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، مجله شهرداریها، ضمیمه شماره 61، خرداد.

مرکز آمار ایران ، سرشماری عمومی نفوس و مسکن ، 1385

مهدوی ، سید مجتبی(1388) ، بررسی بافت فرسوده و تاریخی محلات شهر بندرعباس ،  پایان نامه کارشناسی ارشد ، دانشگاه آزاد اسلامی واحد شهر ری .     

مهندسین مشاور تدبیر ، (1389) طرح جامع توانمندی سکونتگاههای غیر رسمی شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.

مهندسین مشاور ساپ ، (1382)بازنگری طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.

مهندسین مشاور شارمند ، (1384) طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.

موسوی، محمود (1389)، اصطلاح شناسی نوسازی و بهسازی شهری استان هرمزگان، مجله 7 شهر ، فصل نامه عمران و بهسازی شهری ، شماره 2

میرزایی ، نرگس (1390)  ساماندهی کالبدی مناطق حاشیه نشین شهرستان بندرعباس با تاکید بر جنبه سیمای شهری  تهران، پایان  نامه کارشناسی ارشد ، ، دانشگاه آزاد واحد تهران مرکز )

میرنوروذی، مهناز،(1383)، ارزیابی ساختار و عملکرد رود- دره دارآباد به روش اکوسیتمی و اکولوژی سیمای سرزمین، دانشگاه تهران.

میلادی ، مهناز ، (1390) ساماندهی بافت فرسوده شهری (مطالعه موردی محله 600 دستگاه بندرعباس) ، پایان نامه کارشناسی ارشد دانشگاه ازاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات.

منابع لاتین:

Bahl, Roy & Jorge Martinez-Vazquez (2006), “The property tax in developing countries: Current practice and prospects,” International Studies Program Working Paper 06-37, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.

Bahl, Roy (2011), Fiscal Decentralization, Revenue Assignment, and The Case for the Property Tax in South Africa, International Studies Program Working Paper 01-7, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.

 Cameron, David L and el. (2010), Property Taxes, Encyclopedia of Law & Economics, Willamette University.

 Harris, Benjamin H. (2013), New Estimates of Tax Reform’s Effect on Housing Prices, Urban Institute, Research Report, September 2013.

 Johansson, Asa and el. (2008), Tax and Economic Growth, Organization for Economic Co-operation and Development, Working Paper No. 620.

Norregaard, John (2013), Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/13/129.

Seko, Miki (1999), Property Taxation and the Demand for Floor Space in Japan, International Real Estate Review, Vol. 2, No. 1, pp 35-48.

 Slack, Enid (2013), Property Tax Reforms in Developing Countries, Institute on Municipal Finance and Governance, University of Toronto, Presentation to Fourth IMF-Japan High-Level Tax Conference for Asian Countries, Tokyo, April 3, 2013.

 Unknown (2011), Real Estate Tax, Market Structure and Housing Price, School of Business, Renmin University of China, Beijing, No. 100872.