پایان نامه مدیریت ریسک، ریسک اقتصادی پروژه های نوسازی شهری از منظر اسلامی

پایان نامه کارشناسی ارشد رشته اقتصاد گرایش اقتصاد اسلامی

بهمن ماه 1393

چکیده

بافت­های فرسوده  و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر تشکیل دهنده آن اعم از تأسیسات زیر­بنائی،ابنیه، خیابان­ها و دسترسی­ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن نیز از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می­برند. در همین راستا و به منظور بهره­برداری از تمامی ظرفیت­های شهری، پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری تعریف شده که هدف از اجرای آن­ها رشد پایدار شهر و توسعه محدوده مورد نظر و در نهایت احیاء ابعاد فیزیکی، محیطی، فرهنگی، صنعتی و اقتصادی آن می­باشد.  همانند دیگر پروژه­ها و طرح­های اجرایی، پروژه­های نوسازی شهری نیز با ریسک­های زیادی مواجه هستند. وجود ریسک در پروژه­های نوسازی شهری موجب اخلال در فرایند­های تجزیه و تحلیل امکان­سنجی پروژه، طراحی و برنامه­ریزی، ساخت و ساز و اجرا و در نهایت استفاده و بهره­برداری عمومی از پروژه­ها شده، لذا مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ها لازم و ضروری به­نظر می­رسد. با بررسی گزارش طرح­های اجرا شده، دریافتیم که این راهکارها کارایی و تأثیر لازم را نداشته و علت آن هم پایین بودن سطح مشارکت مردم و ساکنان بافت­های فرسوده و سرمایه­گذاران در فرایند تأمین مالی و در مراحل مختلف پروژه می­باشد. پایین بودن سطح مشارکت نیز به­نوبه خود ناشی از بی­اعتمادی نسبت به مسئولان، دستوری بودن سیستم برنامه­ریزی، عدم پذیرش و قبول توانایی مردم برای مشارکت در مراحل مختلف کار توسط مسئولان و برنامه­ریزان و در نهایت عدم فرهنگ­سازی در زمینه نهادینه­کردن مشارکت است.

در این پژوهش، ابتدا انواع ریسک­های اقتصادی پروژه­های نوسازی شهری و راهکارهای مدیریت­ریسک آن­ها معرفی شده و سپس به تجزیه و تحلیل راهکار­های موجود جهت مدیریت این ریسک­ها پرداختیم. همچنین در این پژوهش سعی شده که راهکار­های جدید و کارایی به منظور مدیریت ریسک، ریسک­های اقتصادی این دسته از پروژه­ها ارائه شود. تأسیس شرکت مشارکتی، گرفتن حداقل تضمین­های دادرسی از شرکای مالی، بلوکه کردن اعتبارات و برخورد با پیمانکار و حتی در برخی مواقع فسخ قرارداد در صورت تأخیر در تکمیل طرح، برآورد دقیق قیمت مسکن در زمان تکمیل طرح و تدوین سناریو­های احتمالی، به­کارگیری تمام ظرفیت­های اجتماعی موجود در محله به منظور نوسازی بافت فرسوده، تأسیس مدارس نوسازی شهری و مدیریت محله­ای به عنوان مهم­ترین عوامل کاهش و مدیریت­ریسک، ریسک­های اقتصادی در نوسازی شهری، اصلی­ترین نتایج این پروژهش است.

واژگان کلیدی: ریسک، مدیری ت­ریسک، ریسک ­ها  ی­اقتصادی، پروژه­های­نوسازی­ شهری

پیشگفتار

از جمله اهداف مهم نظام اقتصاد اسلامی، افزایش سطح رفاه و برقراری عدالت اجتماعی در جامعه می­باشد. یکی از راه­های برقراری عدالت اجتماعی، نوسازی بافت­های فرسوده شهری می­باشد. بافت­های فرسوده با وجود دارا بودن ظرفیت­های اقتصادی و اجتماعی زیاد و منابع غنی انسانی و محیطی، با مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی دست و پنجه نرم می­کند مانند بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان، ناامنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت که ضرورت سرمایه­گذاری در نوسازی بافت­های فرسوده را بیشتر می­کند.

از طرف دیگر در تمامی پروژه­ها یک­سری موانعی وجود دارد که در فرایند تحقق اهداف پروژه اختلال ایجاد می­کند. این موانع همان مشکلات و ریسک­هایی هستند که در طی مراحل طراحی، تدوین، و اجرا و بهره­برداری پروژه با آن مواجه می­شویم. لذا فرایند شناسایی و مدیریت­ریسک این دسته از پروژه­ها اهمیت والایی دارد. در این پژوش سعی شده است تجزیه و تحلیلی از راهکارهای موجود جهت مدیریت­ریسک این دسته از پروژه­ها ارائه شود و در صورت امکان راه­کارهای جدیدی معرفی شود. به همین منظور پنج فصل تدوین گردیده است.

در دوفصل ابتدایی تلاش شده تا ضمن بیان کلیات تحقیق، پیشینه این پروژه­ها در دو حوزه داخلی و خارجی تبیین گردید. در پایان فصل دو نیز پیشینه پژوهش در دو سطح داخلی و خارجی مطرح گردید. لازم به ذکر است که در سطح داخلی مطالعات زیادی در این زمینه صورت نگرفته و فقط یک پژوهش توسط آقای آئینی انجام شده است که راهکارهای ارائه شده توسط ایشان در حد تئوری می­باشد و جنبه کاربردی ندارد.

ریسک­های موجود در پروژه­های نوسازی شهری نیز در فصل سوم به تفضیل مورد بحث قرارگرفته است. در این فصل ابتدا در مورد شناسایی ریسک و روش­های شناسایی ریسک بحث شده و سپس مؤلفه­های ریسک و انواع ریسک­های موجود در این پروژه­ها بیان و در نهایت به­طور خاص ریسک­های اقتصادی این گروه از پروژه­ها مورد بررسی قرار گرفت.

فصل چهارم تحقیق هم دربردارنده معرفی راهکارهای مدیریت­ریسک موجود و تجزیه­تحلیل آن­ها می­باشد و در نهایت هم سعی شده راهکارهای جدیدی معرفی شود. در فصل پنجم پژوهش نیز علاوه بر مروری بر فصول گذشته، پیشنهاداتی مانند برگزاری مسابقه نقاشی بین کودکان، تأسیس بانک اختصاصی، بیمه کردن سرمایه­گذاری، سرمایه­گذاران خارجی ارائه گردیده است.

فصل اول

مقدمه و کلیات تحقیق

1-  مقدمه

بافت فرسوده، به عرصه­هایی از محدوده قانونی شهر­­ها اطلاق می­شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، فقدان دسترسی­های مناسب و کمبود خدمات و زیر­ساخت­های­شهری، آسیب­پذیر بوده و ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند (نایبی، فهندری،91 ). فرایند مداخله در بافت­های فرسوده شهری به سه شکل صورت می­گیرد:

الف) بهسازی یعنی بهبود بخشیدن به وضعیت بافت و عناصر درونی آن. در واقع بهسازی زمانی صورت می­گیرد که فرسودگی­ نسبی فضا از لحاظ عملکردی رخ داده باشد.

ب) نوسازی زمانی انجام می­شود که فضای شهری، مجموعه یا بنا از کارکردی مناسب برخوردار بوده ولی فرسودگی نسبی کالبدی فضایی موجب کاهش کارایی و بازدهی آن شده است.

ج) بازسازی یعنی از نو­ساختن. بازسازی زمانی صورت می­گیرد که در بنا، مجموعه و یا فضای شهری، فرسودگی به­صورت کامل ایجاد شده­باشد.

بافت­های فرسوده یکسری مشخصه­ها و خصوصیاتی دارند که از این طریق می توان محدوده این بافت­ها را شناسایی نمود شامل:

عدم استحکام ساختمان­ها در برابر زلزله

ناکارآمدی شبکه­های تأسیساتی موجود

ناکارآمدی شبکه دسترسی­ها

عدم امنیت

پایین بودن ارزش زمین

تراکم بالا

با توجه به این خصوصیات فوق الذکر، شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

1-2-  بیان مسئله

مدیریت ریسک یک روش فعال و پویش گرانه است که به اگر­ها پاسخ می دهد. در واقع مدیریت پروژه اگرهای مختلف هر بخش کاری  را مطرح کرده، تأثیرات انجام رخداد و اگرها را بررسی کرده و در نهایت پاسخی منطقی در تبادل اگرها اتخاذ می نماید، تا بدین وسیله بر اهداف پروژه تأثیر مثبت بگذارد. پر واضح است که وقایع پیش بینی نشده­ای که طبق تعریف ریسک نامیده می شوند؛ در طول دوره عمر پروژه رخ داده و برخی از آن­ها می­توانند آسیب­های جدیدی به پروژه وارد نمایند. بنابراین نظریه مدیریت ریسک به عنوان تکنیکی در مقابل رخداد­­های غیرقابل پیش بینی و کنترل این گونه رخدادها مطرح می شود. (حسینعلی­پور، جهرمی، محبی­فر، 89)

پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده با توجه به پیچیدگی زیاد، تنوع حوزه­های اجرایی و ذینفعان متعدد تحت تأثیر عدم قطعیت­های فراوانی است که تحقق اهداف پروژه را تهدید می­نماید. در این نوع پروژه­ها با توجه به هزینه­های زیاد و محیط متغیر که به علت وابستگی به محدودیت­ها و ذینفعان متعدد، نیازهای عملکردی ممکن است چندین بار تغییر کند، مدیریت صحیح ریسک­های پروژه از نکات کلیدی است. ریسک پروژه­های نوسازی شهری ابعاد مختلفی دارد شامل: ریسک اقتصادی، ریسک مدیریت مشتریان قدیمی تر، ریسک قوانین و مقررات و ریسک تکنولوژی ساختمان که در این پژوهش ما به مدیریت ریسک، ریسک های اقتصادی این گونه پروژه­ها می­پردازیم. 

1-3- تعریف کلمات کلیدی

مدیریت ریسک: کاربرد سیستماتیک سیاست‌های­مدیریتی، رویه‌ها و فرایندهای مربوط به فعالیت‌های تحلیل، ارزیابی و کنترل ریسک می‌باشد. مدیریت ریسک عبارت از فرایند مستندسازی تصمیمات­نهایی اتخاذ شده و شناسایی وبه­‌کارگیری معیارهایی است که می‌توان از آن­ها جهت رساندن ریسک تا سطحی قابل قبول استفاده کرد.

ریسک: رویداد­های غیر­منتظره که معمولاً به صورت تغییر در ارزش­دارایی­ها یا بدهی­ها می­باشد.

نوسازی شهری: به­معنی تجدید بنای کامل مناطق موجود برای ارتقاء کیفیت زندگی در آن­ها (که تا حدی تنزل یافته که دیگر قابل اصلاح نیست) و نیز، بنای مناطق جدید شهری. نوسازی شهری ترکیبی است از عناصری مانند: کاربری زمین، جمعیت، وضعیت اقتصادی، برنامه­ی جامع، برنامه­ریزی و ملاحظات مربوط به رفاه­اجتماعی.

1-4-  اهمیت و ضرورت موضوع

همان­گونه که مستحضرید بافت­های فرسوده شهری موجب بروز یکسری مشکلات و ناهنجاری­های اجتماعی اقتصادی می شود از جمله: بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان محله، نا­امنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت. از طرفی یکی از اهداف جامعه اسلامی بالا بردن سطح رفاه و اجرای عدالت اجتماعی در جامعه می­باشد. در همین راستا پروژه­هایی تحت عنوان پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری تعریف شده­اند.

از دیگر سو هر پروژه یکسری اهدافی دارد که عدم تحقق آن به منزله شکست پروژه است. عوامل شکست پروژه هم مشکلات و ریسک­هایی می­باشد که در طی مراحل پروژه با آن مواجه می­شویم. به همین دلیل شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ها اهمیت والایی دارد.

1-5-  اهداف تحقیق

بررسی و معرفی ریسک­های اقتصادی پروژه­های نوسازی شهری

بررسی و ارزیابی راهکارهای مدیریت ریسک موجود

معرفی راهکارهای مدیریت ریسک جدید

1-6-  سؤالات تحقیق

آیا علاوه بر ریسک­های بیان شده در سایر پژوهش­ها مانند ریسک­های کمبود سرمایه­گذار و شریک سرمایه­گذاری، عدم تمایل بخش­خصوصی جهت سرمایه­گذاری در این بافت­ها و غیره، ریسک­های دیگری هم در پروژه­های نوسازی شهری وجود دارد؟

آیا علاوه بر راهکارهای موجود مدیریت­ریسک، راهکارهای دیگری نیز برای پوشش ریسک پروژه­های نوسازی شهری وجود دارد که هم کاربردی باشد و هم مطابق با معیارهای اسلامی؟

1-7-  فرضیه های تحقیق

علاوه بر ریسک­های شناخته شده این پروژه­ها ریسک­های دیگری هم دارد.

ارائه روشی جدید، کاربردی و اسلامی برای پوشش ریسک پروژه­های نوسازی شهری امکان پذیر است.

1-8-  روش تحقیق

این تحقیق از نظر هدف، کاربردی و از نظر روش توصیفی- تحلیلی است. با استفاده از مطالعات کتاب خانه ای و مطالعات اینترنتی ریسک پروژه­های نوسازی شهری و روش­های مدیریت ریسک آن­ها بررسی شده­اند.

1-9- جمع­بندی

در این فصل به بیان مسأله و ضرورت تحقیق پرداخته شد. دیدیم که دلیل ضرورت انجام این تحقیق چیست و نوآوری تحقیق در چه می­باشد. در ادامه در فصل دو به بیان مباحث نظری مطرح در زمینه بافت فرسوده و نوسازی بافت­های فرسوده می­پردازیم. همچنین در این فصل مروری بر پیشینه تحقیق مرتبط با موضوع بافت فرسوده، تأمین مالی آن و مدیریت ریسک این پروژه­ها خواهیم داشت. در فصل سه ریسک­های مطرح در این پروژه­ها معرفی خواهد شد. در فصل چهارم نیز راهکار­های مدیریت ریسک موجود بیان و سپس تجزیه و تحلیل می­شود. در فصل پنجم نتیجه­گیری و ارائه پیشنهاداتی برای تحقیقات آینده ارائه می­شود.  

فصل دوم

ادبیات موضوع

این فصل شامل دو بخش مبانی نظری و تجربی می­باشد. در بخش مبانی نظری سعی شده است تئوری­ها و مبانی نظری نوسازی گنجانده شود و در بخش دوم به مباحث تجربی نوسازی در ایران و جهان می­پردازیم.

2-1- مبانی نظری

2-1-1- مقدمه